용도지역, 용도지구, 용도구역

 

 

용도지역, 용도지구, 용도구역

 

(출처: Pixabay)

 

 

 

 

 < 용도지역 >

 

 '용도지역'이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역

 

구분	세분지역		지정목적
도시지역	주거지역	1) 전용주거지역	양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역
		-제1종 전용주거지역	- 단독주택 중심의 양호한 주거환경의 보호
		-제2종 전용주거지역	- 공동주택 중심의 양호한 주거환경의 보호
		2) 일반주거지역	편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역
		-제1종 일반주거지역	- 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경의 조성
		-제2종 일반주거지역	- 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경의 조성
		-제3종 일반주거지역	- 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경의 조성
		3) 준주거지역	주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보롼하기 위해 필요한 지역
	상업지역	1) 중심상업지역	도심 · 부도심의 상업기능 및 업무기능 담당
		2) 일반상업지역	일반적인 상업기능 및 업무기능 담당
		3) 근린상업지역	근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급
		4) 유통상업지역	도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진
	공업지역	1) 전용공업지역	주로 중화학 공업·공해성공업 등의 수용
		2) 일반공업지역	환경을 저해하지 않는 공업의 배치
		3) 준공업지역	경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능, 사업기능 및 업무기능의 보완
	녹지지역	1) 보전녹지지역	도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간의 보전
		2) 생산녹지지역	주로 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요
		3) 자연녹지지역	도시의 녹지 공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전을 할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발을 허용
관리지역	1) 보전관리지역
	2) 생산관리지역
	3) 계획관리지역
농림지역
자연환경보전지역

 

 

 

 

< 용도 지구 >

 

 '용도지구'란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역

 

 

구분	세분	지정목적
1. 경관지구		경관을 보호·형성하기 위하여 필요한 지구
	1) 자연경관지구	산지·구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구
	2) 수변경관지구	지역내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구
	3) 시가지경관지구	주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구
2. 미관지구		미관을 유지하기 위하여 필요한 지구
	1) 중심지미관지구	토지이 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
	2) 역사문화미관지구	문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
	3) 일반미관지구	중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구
3. 고도지구		쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구
	1) 최고고도지구	환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물의 높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구
	2) 최저고도지구	토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물의 높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구
4. 방화지구		화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구
5. 방재지구		풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
	1) 시가지방재지구	건축물·인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
	2) 자연방재지구	토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축제한 등을 통하여 재해 예방이 필요한 지구
6. 보존지구
	1) 역사문화환경보존지구	문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
	2) 중요시설보존지구	국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
	3) 생태계보존지구	야생동물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
7. 시설보호지구		학교시설·공용시설·항만 또는 공항의 보호 , 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위하여 필요한 지구
	1) 학교시설보호지구	학교의 교육환경을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구
	2) 공용시설보호지구	공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구
	3) 항만시설보호지구	항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리·운영하기 위하여 필요한 지구
	4) 공항시설보호지구	공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구
8. 취락지구		녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
	1) 자연취락지구	녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위한 지구
	2) 집단취락지구	개발제한구역안의 취락을 정비하기 위한 지구
9. 개발진흥지구		주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
	1) 주거개발진흥지구	주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
	2) 산업·유통개발진흥지구	공업기능 및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
	3) 관광·휴양개발진흥지구	관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
	4) 복합개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
	5) 특정개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비할 필요가 있는 지구
10. 특별용도제한지구		주거기능 보호나 청소년 보호등의 목적으로 청소년 유해시설등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

 

 

 

 

< 용도 구역 >

 

'용도구역'이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

 

용도구역	지정 목적	지정권자
개발제한구역	· 도시의 무질서한 확산 방지  · 도시주변의 자연환경 보전  · 도시민의 건전한 생활환경 확보  · 보안상 도시개발의 제한	국토교통부장관
도시자연공원구역	· 도시의 자연환경 및 경관 보호  · 도시민에게 건전한 여가·휴식 공간 제공  · 도시지역의 식생이 양호한 산지의 개발을 제한	시·도지사 또는 대도시 시장
시가화조정구역	· 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화 방지  · 계획적·단계적인 개발도모  · 일정기간 시가화의 유보	국토교통부장관
수자원보호구역	· 수산자원의 보호·육성  · 공유수면 또는 그에 인접된 토지 대상	해양수산부장관
입지규제최소구역	· 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진  · 도시 정비를 촉진하고 지역 거점 육성	국토교통부장관

 

 

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(문제) 국토의 계획 및 이용에 관한 법령 상 용도지역 및 용도구역에서의 행위 제한에 관한 설명으로 옳은 것은? (③)

① 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 도시지역에 관한 규정을 적용한다.

② 도시지역이 세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 생산녹지지역에 관한 규정을 적용한다.

③ 관리지역이 세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다.

④ 시가화조정지역에서의 도시·군계획사업은 '도시개발법'에 의한 민간제안 도시개발사업만 시행할 수 있다.

⑤ 시가화조정구역에서는 도시·군계획사업에 의한 행위가 아닌 경우 모든 개발행위를 허가할 수 없다.

 

(풀이)

① 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다.

② 도시지역이 세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용한다.

④ 시가화조정지역에서의 도시·군계획사업은 대통령령으로 지정한 사업만 시행할 수 있다.

⑤ 시가화조정구역에서는 도시·군계획사업에 의한 행위가 아닌 경우 법령이 정하는 일정한 행위에 한하여 특별시장 ·광역시장 ·특별자치시장 ·특별자치도지사 ·시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있다.

 

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(문제) 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에 관한 설명으로 틀린 것은? (③)
① 국토교통부장관이 용도지역을 지정하는 경우에는 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.
② 시ㆍ도지사는 도시자연공원구역의 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정할 수 있다.
③ 시ㆍ도지사는 법률에서 정하고 있는 용도지구 외에 새로운 용도지구를 신설할 수 없다.
④ 집단취락지구란 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구를 말한다.
⑤ 방재지구의 지정을 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 경우 도시ㆍ군관리계획의 내용에는 해당 방재지구의 재해저감대책을 포함하여야 한다.

 

(풀이)
③ 시ㆍ도지사는 법률에서 정하고 있는 용도지구 외에 새로운 용도지구를 신설할 수 있다.

 

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(문제) 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 중 도시지역에 해당하지 않는 것은? ①
① 계획관리지역
② 자연녹지지역
③ 근린상업지역
④ 전용공업지역
⑤ 생산녹지지역

 

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(문제) 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에서 용도지역과 관련된 행위제한으로 옳은 것은? (①)
① 도시지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역 중 어느 용도지역으로도 아직 지정되지 않은 지역을 미지정 지역이라 한다.
② 미지정 지역에서 건축제한, 용도지역에서의 건폐율ㆍ용적률에 관한 규정을 적용할 때에 도지시역에 관한 규정을 적용한다.
③ 건축제한, 용도지역에서의 건폐율ㆍ용적률에 관한 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 자연녹지지역에 관한 규정을 적용한다.
④ 건축제한, 용도지역에서의 건폐율ㆍ용적률에 관한 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 관리지역인 경우에는 계획관리지역에 관한 규정을 적용한다.
⑤ 농지법에 따른 농지취득자격증명제는 원칙적으로 도시지역에서 적용한다.

 

(풀이)
② 미지정 지역에서 건축제한, 용도지역에서의 건폐율ㆍ용적률에 관한 규정을 적용할 때에 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다.

③ 건축제한, 용도지역에서의 건폐율ㆍ용적률에 관한 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용한다.

④ 건축제한, 용도지역에서의 건폐율ㆍ용적률에 관한 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다.

⑤ 농지법에 따른 농지취득자격증명제는 원칙적으로 도시지역에서 적용하지 아니하지만 녹지지역의 농지로서 도시ㆍ군계획시설사업에 필요하지 아니한 농지는 적용한다.

 

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(문제) 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에서 용도지역에서의 건축제한으로 옳은 것은? (①)
① 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 건축제한이라고 한다.
② 도시ㆍ군계획시설에 대하여도 건축제한을 적용한다.
③ 부속건축물은 별도의 건축제한에 의한다.
④ 21개 용도지역에서 건축할 수 있는 건축물이나 시설을 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에서 규정하고 있다.
⑤ 단독주택을 건축할 수 없는 용도지역은 일반상업지역과 준공업지역이다.

 

(풀이)
② 도시ㆍ군계획시설에 대하여는 건축제한을 적용한다.

③ 부속건축물은 주된 건축물에 대한 건축제한에 의한다.

④ 준주거지역, 상업지역, 준공업지역, 계획관리지역에서는 건축할 수 없는 건축물이나 시설물을 규정하고 있다.

⑤ 단독주택을 건축할 수 없는 용도지역은 유통상업지역과 전용공업지역이다.

 

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(문제) 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지구에서의 건축제한을 설명한 것 중 틀린 것은? (①)
① 최고고도지구에서는 도시ㆍ군관리계획으로 정하는 높이에 미달하는 건축물을 건축할 수 없다.
② 미관지구에서는 그 지구의 위치ㆍ환경 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지에 장애가 된다고 인정하여 도시ㆍ군계획조례가 정하는 건축물은 건축할 수 없다.
③ 시설보호지구(공항시설보호지구는 제외)에서는 학교ㆍ공용시설 또는 항만의 기능수행에 장애가 된다고 인정하여 도시ㆍ군계획조례가 정하는 건축물은 이를 건축할 수 없다.
④ 경관지구에서는 그 지구의 경관의 보호ㆍ형성에 장애가 된다고 인정하여 도시ㆍ군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다.
⑤ 중요시설물보존지구에서는 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호 및 보존을 저해하지 아니하는 건축물로서 도시ㆍ군계획조례가 정하는 건축물에 한하여 건축할 수 있다.

 

(풀이)
① 고도지구 중 최저고도지구는 최저한도를 규제(낮게 건축해서는 안됨)할 필요가 있을 때, 최고고도지구는 최고한도를 규제(높계 건축해서는 안됨)할 필요가 있을 때 도시ㆍ군관리계획으로 그 높이를 정한다. 따라서 최고고도지구 안에서는 도시ㆍ군관리계획으로 정하는 높이를 초과하는 건축물을 건축할 수 없다.