건폐율, 용적률 이란?

 

 

 

건폐율, 용적률 이란?

 

건폐율은 땅 면적에서 건물의 바닥면이 차지하는 비율을 말하고, 용적률은 각층의 면적과 땅의 면적을 비교한 비율입니다. 각 용도지역에 맞게 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 제한을 하고 있는데 적용된 건폐율과 용적률에 따라 토지의 가격이 변경 될 수 있고 용적률과 건폐율이 높을수록 땅의 가격도 높아지게 됩니다.

 

(출처: Pixabay)

 

 

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건폐율

 

1. 건폐율의 개념

  - 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

  - 건폐율 = (건축면적 / 대지면적) × 100

 

2. 용도지역에서의 건폐율 제한

  - 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하며, 필요한 경우 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 건폐율을 달리 정할 수 있다.

 

지역		국토계획법상 범위	세분된 지역	시행령상 기준
도시지역	주거지역	70% 이하	제1종 전용주거지역	50% 이하
			제2종 전용주거지역	50% 이하
			제1종 일반주거지역	60% 이하
			제2종 일반주거지역	60% 이하
			제3종 일반주거지역	50% 이하
			준주거지역	70% 이하
	상업지역	90% 이하	중심상업지역	90% 이하
			일반상업지역	80% 이하
			유통상업지역	80% 이하
			근린상업지역	70% 이하
	공업지역	70% 이하	전용공업지역	70% 이하
			일반공업지역	70% 이하
			준공업지역	70% 이하
	녹지지역	20% 이하	보전녹지지역	20% 이하​
			생산녹지지역	20% 이하​
			자연녹지지역	20% 이하​
관리지역	보전관리지역		20% 이하​
	생산관리지역		생산관리지역 20% 이하
	계획관리지역		40% 이하​
농림지역			20% 이하​
자연환경보전지역			20% 이하​

 

 

3. 특정지역에서의 건폐율

  - 다음에 해당하는 지역에서의 건폐율은 80% 이하의 범위에서 시 또는 군의 조례로 따로 정한다.

  1) 취락지구 : 60% 이하(집단취락지구에 대하여는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 의함)

  2) 개발진흥지구(도시지역 외의 지역 또는 자연녹지지역만 해당)

    (1) 도시지역 외의 지역에 지정된 경우 : 40% 이하

    (2) 자연녹지지역에 지정된 경우 : 30% 이하

  3) 수산자원보호구역 : 40% 이하

  4) 자연공원법에 따른 자연공원 : 60% 이하

  5) 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 농공단지 : 70% 이하

  6) 공업지역에 있는 법률에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 준산업단지 : 80% 이하

 

4. 건폐율의 조정

  1) 강화 조정하는 경우

    - 도시지역에서 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있다고 인정하여 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정한 구역 안에서의 건축물의 경우에는 그 건폐율은 그 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 40% 이상의 범위 안에서 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니 된다.

  2) 완화 적용하는 경우

    (1) 준주거지역ㆍ​일반상업지역ㆍ​근린상업지역 중 방화지구의 건축물로서 주요구조부와 외벽이 내화구조인 건축물 중 도시ㆍ​군계획조례로 정하는 건축물 : 80%~90% 이하의 범위에서 도시ㆍ​군계획조례로 정하는 비율

    (2) 보전관리ㆍ​생산관리ㆍ​농림지역ㆍ​자연환경보전지역에 지정된 농업진흥지역의 건축물 : 60% 이하의 범위에서 도시ㆍ​군계획조례로 정하는 비율

    (3) 유원지ㆍ​공원의 경우 : 유원지의 건폐율은 30%의 범위에서, 공원의 건폐율은 20%의 범위에서 도시ㆍ​군계획조례로 정하는 비율을 초과하여서는 아니 된다.

    (4) 성장관리방안 수립지역에서의 건폐율 완화기준

      - 계획관리지역ㆍ​생산관리지역 및 자연녹지지역에서 성장관리방안을 수립한 경우에는 50% 이하의 범위에서 시

또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있다.

      - 계획관리징역 : 50% 이하, 자연녹지지역 및 생산관리지역 : 30% 이하

 

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용적율

 

1. 용적률의 의의

  - 용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다.

  - 연면적이란 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다.

  - 용적률 계산에 있어서의 연면적은 다음의 면적이 제외된다.

   1) 지하층의 면적

   2) 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적

   3) 초고층 건축물과 준초고층 건축물의 피난안전구역의 면적

   4) 일정한 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

  - 용적률 = (연면적 / 대지면적) × 100%

 

2. 용도지역에서의 용적률 제한

지역		국토계획법상 범위		세분된 지역		시행령상 기준
도시지역	주거지역	500% 이하		제1종 전용주거지역		50% 이상 100% 이하
				제2종 전용주거지역		100% 이상 150% 이하
				제1종 일반주거지역		100% 이상 200% 이하
				제2종 일반주거지역		150% 이상 200% 이하
				제3종 일반주거지역		200% 이상 300% 이하
				준주거지역		200% 이상 300% 이하
	상업지역	1,500% 이하		중심상업지역		400% 이상 1,500% 이하
				일반상업지역		300% 이상 1,300% 이하
				유통상업지역		200% 이상 1,100% 이하
				근린상업지역		200% 이상 900% 이하
	공업지역	400% 이하		전용공업지역		150% 이상 300% 이하
				일반공업지역		200% 이상 350% 이하
				준공업지역		200% 이상 400% 이하
	녹지지역	100% 이하		보전녹지지역		50% 이상 80% 이하
				생산녹지지역		50% 이상 100% 이하
				자연녹지지역		50% 이상 100% 이하
관리지역	보전관리지역	80% 이하		보전관리지역		50% 이상 80% 이하
	생산관리지역	80% 이하		생산관리지역		50% 이상 80% 이하
	계획관리지역	100% 이하		계획관리지역		50% 이상 100% 이하
농림지역		80% 이하		농림지역		50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역		80% 이하		자연환경보전지역		50% 이상 80% 이하

 

3. 특정지역에서의 용적률

  - 다음에 해당하는 지역에서의 용적률에 대한 기준은 200% 이하의 범위에서 다음의 기준(시행령)에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 따로 정한다.

  1) 수산자원보호구역 : 80% 이하

  2) 도시지역 외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 100% 이하

  3) 자연공원법에 따른 자연공원 : 100% 이하

  4) 법률에 따른 농공단지(도시지역 외의 지역에 지정된 농공단지에 한함) : 150% 이하

 

4. 용적률의 완화

  1) 준주거지역ㆍ상업지역(유통상업지역 제외)ㆍ공업지역의 건축물로서 경관ㆍ교통 등의 지장이 없다고 인정되는 경우 

   (1) 용적률의 완화 요건

     ① 공원ㆍ광장ㆍ하천 등 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 건축물

     ② 공원ㆍ광장ㆍ하천, 그 밖의 건축이 금지된 공지에 20m 이상 접한 대지 안의 건축물

     ③ 너비 25m 이상인 도로에 20m 이상 접한 대지 안의 건축면적이 1,000㎡ 이상인 건축물

   (2) 완화율

     - 해당 용적률의 120% 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율

  2) 상업지역ㆍ정비구역에서 공공시설부지로 제공하는 경우

    - 해당 용적률의 200% 이하의 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율

  3) 창고 등의 경우

    - 도시지역(녹지지역만 해당), 관리지역에서는 시 또는 군의 조례로 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다.

 

5. 그 밖의 제한

  1) 미지정 지역에서의 행위제한

    (1) 어느 용도지역으로도 지정되지 않은 지역에서의 건폐율ㆍ용적률에 관한 규정을 적용할 때에는 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다.

  2) 미세분 지역에서의 행위제한

    (1) 도시지역 또는 관리지역에서 세분되지 않은 지역을 미세분 지역이라 한다.

    (2) 도시지역인 경우에는 보전녹지지역에 관한 규정을 적용한다.

    (3) 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다.

  3) 도시지역에서 다른 법률의 적용 배제

    (1) 도로법에 따른 접도구역제를 적용하지 아니한다.

    (2) 농지법에 따른 농지취득자격증명제를 적용하지 아니한다. 다만, 녹지지역의 농지로서 도시ㆍ군계획시설사업에 필요하지 아니한 농지는 농지취득자격증명제를 적용한다.

 

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(문제)국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시지역 중 건폐율의 최대한도가 낮은 지역부터 높은 지역 순으로 옳게 나열한 것은? (단, 조례 등 기타 강화ㆍ완화조건은 고려하지 않음) (⑤)
① 전용공업지역 - 중심상업지역 - 제1종전용주거지역
② 보건녹지지역 - 유통상업지역 - 준공업지역
③ 자연녹지지역 - 일반상업지역 - 준주거지역
④ 일반상업지역 - 준공업지역 - 제2종일반주거지역
⑤ 생산녹지지역 - 근린상업지역 - 유통상업지역

 

(풀이)
① 전용공업지역(70% 이하) - 중심상업지역(90% 이하) - 제1종전용주거지역(50% 이하)
② 보건녹지지역(20% 이하) - 유통상업지역(80% 이하) - 준공업지역(70% 이하)
③ 자연녹지지역(20% 이하) - 일반상업지역(80% 이하) - 준주거지역(70% 이하)
④ 일반상업지역(80% 이하) - 준공업지역(70% 이하) - 제2종일반주거지역(60% 이하)
⑤ 생산녹지지역(20% 이하) - 근린상업지역(70% 이하) - 유통상업지역(80% 이하)

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(문제) 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에서 건폐율과 용적률에 대한 설명이 틀린 것은? (③)
① 건폐율은 대지면적 대비 건축물의 평면적인 규모를 규제한다.
② 용적률은 대지면적 대비 건축물의 입체적인 규모를 규제한다.
③ 제2종 일반주거지역은 제3종 일반주거지역에서 비하여 건폐율을 낮지만 용적률은 높다.
④ 특정지역에서는 용도지역에서의 건폐율이나 용적률을 적용하지 아니하고 별도로 정하는 경우도 있다.
⑤ 일정한 사유가 있으면 건폐율이나 용적률을 완화 적용할 수 있다.

 

(풀이)
③ 제2종 일반주거지역에서의 건폐율은 60% 이고, 제3종 일반주거지역에서의 건폐율은 50% 이다. 반면제 제2종 일반주거지역에서의 용적률은 150% 이상 250% 이하이고 제3종 일반주거지역에서의 용적률은 200% 이상 300% 이하이다. 그러므로 제2종 일반주거지역은 제3종 일반주거지역에 비하여 건폐율은 높지만 용적률은 낮다.

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